Барселона планирует запретить туристическую аренду квартир с 2028 года. Станет ли жильё доступнее?
В Барселоне около 10 тысяч квартир имеют разрешение на сдачу туристам. Городские власти намерены прекратить эту практику к ноябрю 2028 года, чтобы увеличить предложение жилья для постоянных жителей. Однако отмена туристического статуса сама по себе не гарантирует, что все эти квартиры появятся на рынке долгосрочной аренды.
Какие квартиры затронет решение
В Каталонии квартиры, предназначенные для туристического размещения, называют HUT - от испанского выражения *habitatge d'ús turístic*. Это обычное жильё, которое владелец сдаёт целиком приезжим на срок не более 31 дня. Разрешение относится к конкретному объекту недвижимости. Сдавать его по комнатам в рамках режима HUT нельзя, хотя поиском гостей и управлением квартирой может заниматься специализированная компания.
Туристические квартиры не следует путать с апарт-отелями и другими комплексами, изначально созданными для размещения гостей. План Барселоны касается именно обычных квартир с разрешением HUT. Гостиницы, хостелы и комнаты в доме, где живёт хозяин, под эту меру не подпадают.
Что произойдёт в 2028 году
Правовая основа плана - декрет Каталонии № 3/2023. Он касается муниципалитетов, где жителям сложно найти жильё или где туристических квартир слишком много. В таких городах, в том числе в Барселоне, для использования обычной квартиры в туристических целях требуется градостроительная лицензия.
Владельцам уже работающих объектов дали пять лет, чтобы получить новое разрешение либо прекратить туристическую деятельность. Переходный период завершается в ноябре 2028 года. Город намерен не продлевать действующие лицензии HUT после этой даты.
Предусмотрена возможность индивидуальной отсрочки. Если собственник докажет, что пяти лет недостаточно, чтобы компенсировать утрату права на туристическую аренду, он может обратиться за однократным продлением срока - максимум ещё на пять лет. Автоматически продлевать разрешения всем владельцам не будут. В марте 2025 года Конституционный суд Испании отклонил иск против декрета.
Как туристическая аренда стала заметной частью рынка
Интерес к краткосрочной сдаче усилился после Олимпиады 1992 года: Барселона стала привлекать всё больше путешественников, а посуточная аренда могла приносить владельцам больше, чем обычный договор. Профессиональные компании, управлявшие такими объектами, работали в городе ещё до появления Airbnb. Один из операторов вспоминал, что во время Всемирного форума культур в 2004 году квартира принесла за месяц 3000 евро - тогда как обычно её сдавали за 700 евро. Это пример дохода отдельного объекта, а не показатель для всего рынка.
Правила учёта туристических квартир появились уже после формирования рынка: соответствующий реестр Каталонии создали в 1998 году, а в 2002-м закон закрепил категорию жилья для туристического использования. Онлайн-платформы ускорили развитие этого сегмента позднее. К 2014 году число разрешений HUT приблизилось к десяти тысячам.
Какие ограничения вводили раньше
Барселона начала ограничивать распространение туристических квартир задолго до нынешнего плана. С 2005 года новые HUT сдерживали в историческом районе Сьютат-Велья, а в 2014-м мораторий на выдачу разрешений распространили на весь город. Ранее выданные лицензии при этом сохранялись.
В 2017 году власти утвердили план размещения туристов PEUAT, пересмотренный в 2021-м. Он разделил Барселону на зоны: в районах с высокой нагрузкой расширять туристическое размещение нельзя, в других действуют отдельные требования. Кроме того, город боролся с нелегальной сдачей. С 2016 года мэрия выдала свыше 11,5 тысячи штрафов и направила почти 11,6 тысячи предписаний прекратить такую деятельность. По данным города за август 2025 года, почти 3900 квартир удалось вернуть к постоянному проживанию.
21 июня 2024 года мэр Барселоны объявил о намерении прекратить туристическую аренду в разрешённых HUT. Это следующий этап политики, начатой ограничениями, мораториями и проверками незаконных объектов.
Станет ли проще снять квартиру
После прекращения действия HUT собственник не теряет право собственности. Он может сам поселиться в квартире, продать её, оставить пустой или предложить постоянным арендаторам. Поэтому количество отменённых туристических разрешений не равно количеству новых долгосрочных договоров.
Нельзя автоматически переносить на десять тысяч легальных HUT результат борьбы с нелегальной арендой. Власти сообщали о почти 3900 возвращённых жителям объектах, но это отдельная категория случаев: речь шла о квартирах, которые сдавались без соблюдения правил. Легальные туристические квартиры могут перейти на обычный рынок в ином объёме.
Владелец также может сдавать жильё временно, например на период учёбы или работы арендатора. Однако каталонские нормы, принятые в 2025 году, требуют обозначить и подтвердить конкретную временную причину проживания. Просто заменить название договора, продолжая фактически принимать туристов, недостаточно.
Даже если часть квартир выйдет на рынок долгосрочной аренды, это не обязательно быстро приведёт к заметному снижению цен. На итог повлияют расположение и состояние жилья, условия договоров, спрос со стороны жителей и готовность собственников сдавать квартиры на длительный срок. Наиболее вероятный эффект - расширение выбора, но не гарантированное и равномерное удешевление жилья по всему городу.
Таким образом, план Барселоны может облегчить поиск квартиры, особенно в районах, где сосредоточено туристическое жильё. Но насколько ощутимыми будут изменения, станет ясно после прекращения лицензий и решений владельцев. Между отменой разрешения и появлением доступного долгосрочного жилья остаётся важный этап: собственник должен выбрать, как именно использовать свою недвижимость.
