Почему спрос на зарубежную недвижимость вновь пошёл вверх именно в 2026 году и какие направления стали фаворитами у российских покупателей
После почти двухлетнего затишья рынок иностранной недвижимости для россиян резко сменил траекторию. По оценкам участников рынка, в первом полугодии 2026 года зафиксирован рост спроса примерно на 5% относительно того же периода 2025-го. Если учитывать интерес со стороны пользователей, заходящих на сервисы через VPN или уже находящихся за рубежом, прирост выглядит существенно внушительнее - порядка 15%.
Если сравнивать с концом 2025 года, динамика ещё заметнее: активность выросла примерно на 20-25%. Для сегмента, который в недавнем прошлом терял около четверти спроса за год, это фактически смена тренда и вход в фазу восстановления.
Как рынок пришёл к развороту
В 2024-2025 годах многие потенциальные покупатели сознательно откладывали сделки. Основных причин было несколько: сложности с международными переводами, усиление требований к транзакциям, рост рисков расчётов, резкое ослабление рубля, а также высокая доходность банковских депозитов внутри страны. Вклад с двузначной ставкой выглядел проще и безопаснее, чем квартира в другой юрисдикции.
В результате по итогам 2025 года, по оценкам профессиональных участников, общий спрос россиян на зарубежные объекты сократился на примерно 25%. Для многих инвесторов и семей идея покупки виллы у моря или квартиры в азиатском мегаполисе была отложена "до лучших времён".
Но в 2026 году расклад начал меняться. Рубль частично отыграл позиции, депозитные ставки пошли вниз, а инфляционные ожидания остались высокими. Хранить деньги на вкладе стало менее выгодно: проценты всё хуже компенсируют возможное обесценивание денег. В этих условиях многие начали вновь смотреть в сторону реальных активов, в том числе за границей.
Кто сейчас покупает: акцент смещается к инвесторам
Изменилась сама структура спроса. Если ещё несколько лет назад доминировали клиенты, ориентированные на быстрый переезд и постоянное проживание, то к 2026 году заметно подросла доля именно инвестиционных покупателей. По оценкам аналитиков, за год их доля увеличилась с примерно 15 до 20%.
Инвесторы стали внимательнее относиться к доходности, ликвидности и перспективам роста стоимости объекта. Запрос на "просто квартиру у моря" постепенно уступает место более прагматичному подходу: важны понятные правила сдачи в аренду, прозрачность местного законодательства, отсутствие скрытых налоговых ловушек, а также возможность последующей перепродажи без существенных потерь.
При этом полностью не исчез и спрос со стороны тех, кто продолжает рассматривать зарубежную недвижимость как запасной аэродром или площадку для релокации. Но теперь всё чаще выбирают формат "двойного назначения": жильё, которым можно пользоваться самим несколько месяцев в году и сдавать остальное время, чтобы оно хотя бы частично окупало себя.
Почему восстановление спроса оказалось многокомпонентным
Восстановление интереса к зарубежной недвижимости нельзя объяснить одним фактором. На решения покупателей одновременно влияют:
- улучшение финансового положения части граждан с валютными накоплениями или доходами;
- снижение привлекательности депозитов и других консервативных инструментов;
- желание диверсифицировать риски и не хранить все средства только в рублях и только внутри России;
- ожидание возможной коррекции цен на российском рынке жилья, из-за чего часть инвесторов предпочитает "распределить яйца по разным корзинам" - в том числе иностранным.
Многие, кто в 2024-2025 годах намеренно выжидал, теперь видят, что глубокого обвала цен за рубежом не произошло, а некоторые рынки, напротив, показывают умеренный рост даже на фоне турбулентности. Это подталкивает к мысли, что отложенные решения пора материализовать, пока входной билет ещё относительно доступен.
География спроса: старые фавориты и новые акценты
Несмотря на расширяющуюся географию, ядро предпочтений остаётся довольно стабильным. Наиболее востребованными направлениями для россиян по-прежнему остаются Турция, Объединённые Арабские Эмираты и Таиланд. Однако внутри этого трио произошла заметная перестановка приоритетов.
Турция сохраняет лидерство по числу запросов. Этому способствуют: уже сложившаяся русскоязычная инфраструктура, понятный для многих формат сделок, огромное предложение на побережье и в крупных городах. Но покупатели стали гораздо избирательнее: вместо массовой скупки апартаментов у моря внимание смещается к качеству застройщика, юридической чистоте, реальной доходности аренды и перспективам развития конкретного района.
Объединённые Арабские Эмираты стали главным открытием первой половины 2026 года. На фоне вооружённого конфликта в регионе часть собственников решила ускорить выход из активов, и на вторичном рынке появились объекты с серьёзными дисконтом. В ряде случаев продавцы готовы снижать цены, лишь бы закрыть сделку быстрее обычного. Это сформировало ощущение "окна возможностей" у российских покупателей, вследствие чего, по оценкам экспертов, спрос со стороны россиян в Эмираты практически удвоился.
Для инвесторов такая ситуация выглядит привлекательно: можно купить актив по цене ниже средней, рассчитывая на восстановление рынка через несколько лет. Но вместе с тем возрастает и политический риск, который более консервативные покупатели учитывают особенно тщательно.
Таиланд по-прежнему остаётся одним из самых любимых направлений для тех, кто совмещает отдых и инвестиции. Спрос поддерживается мягким климатом, популярностью страны у туристов, сравнительно невысоким входным билетом по сравнению с рядом европейских рынков, а также активным развитием курортной и городской инфраструктуры. В 2026 году всё больше интереса уходит от типичных курортных студий в направлении более просторных квартир и вилл, востребованных при долгосрочной аренде и зимовках.
Европа возвращается в поле зрения
Отдельная тенденция 2026 года - постепенное возвращение интереса к европейским направлениям. Речь не идёт о полном восстановлении прежних объёмов, однако по сравнению с 2025 годом количество запросов в ряде стран заметно выросло.
В первую очередь речь о странах, где всё ещё возможно структурировать сделки с российскими покупателями на относительно понятных юридических условиях и где недвижимость традиционно воспринимается как надёжный актив. Это курортные территории Средиземноморья, отдельные регионы Центральной и Южной Европы, а также государства, где значительная часть экономики завязана на туризм и сдачу жилья приезжающим.
Покупатели в Европе стали значительно осторожнее: чаще привлекают юристов, консультируются по налогам, заранее просчитывают сценарии владения на горизонте 5-10 лет. Вместо импульсивных покупок "квартиры мечты" всё большее значение получает сухой расчёт - сколько обходится содержание, какие налоги начисляются при перепродаже, насколько ликвиден район.
Сколько готовы платить и какие объекты выбирают
Средний бюджет российского покупателя за рубежом сильно варьируется в зависимости от страны, но в 2026 году прослеживается несколько общих тенденций.
Во‑первых, растёт сегмент условного "среднего чека" - это не сверхдорогие виллы, но и не самые дешёвые студии. Люди всё чаще готовы переплатить за лучшую локацию, репутацию девелопера и юридическую прозрачность сделки. Ошибаться с выбором в текущих условиях никто не хочет.
Во‑вторых, заметно расширяется интерес к объектам с уже сформированным арендным потоком. Многие запросы звучат так: "квартира или апартаменты с действующим договором аренды и понятной доходностью". Это снижает неопределённость и позволяет оценить инвестицию по более понятным метрикам, особенно тем, кто не готов активно заниматься управлением недвижимостью дистанционно.
В‑третьих, увеличивается спрос на проекты с управлением: комплексы, где девелопер или профессиональная управляющая компания берет на себя поиск арендаторов, сервис, расчёты и отчётность. Это особенно актуально для стран с иными правовыми и культурными особенностями, где самостоятельная аренда может оказаться сложной.
Что изменилось в поведении покупателей
2026 год показал, что российские покупатели за рубежом стали гораздо более рациональными и структурированными в своём подходе:
- предварительные запросы и подбор вариантов занимают больше времени;
- растёт спрос на комплексную аналитику по рынку, а не только на "красивые картинки";
- перед подписанием договора всё чаще проводится независимая оценка и юридический аудит;
- сокращается число эмоциональных и спонтанных сделок, особенно в дорогом сегменте.
Многие рассматривают покупку как часть долгосрочной финансовой стратегии, а не как разовую "мечту о море". Появилось понимание, что зарубежная недвижимость - это не только способ сохранить капитал, но и источник потенциальных обязательств: налоги, коммунальные платежи, обслуживание объекта, возможные риски изменения местного законодательства.
Среднесрочные перспективы: чего ждать дальше
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что 2026 год стал для рынка скорее стартом нового цикла, чем краткосрочным отскоком. Однако темпы дальнейшего роста будут зависеть от нескольких факторов:
- стабильности валютных курсов и доступности международных расчётов;
- динамики доходов населения и объёма валютных сбережений;
- ситуации на внутреннем рынке недвижимости в России;
- геополитической обстановки в регионах, популярных у российских покупателей.
Если рубль будет относительно стабилен, а альтернативные финансовые инструменты не предложат принципиально более высокую доходность, интерес к зарубежным объектам сохранится. При этом можно ожидать дальнейшего перераспределения спроса: часть стран будет нарастать за счёт ценовых возможностей и лояльной миграционной политики, другие - терять привлекательность из-за ужесточения регулирования и налогов.
На что стоит обратить внимание потенциальному покупателю
Тем, кто только задумывается о покупке зарубежной недвижимости в 2026-2027 годах, эксперты рекомендуют в первую очередь оценить не только цену входа, но и совокупную стоимость владения. В неё входят: налоги на имущество, сборы при покупке и продаже, расходы на содержание, возможные затраты на управление и ремонт.
Важно также заранее определиться с целью:
- только сохранение капитала;
- регулярная аренда и доход;
- собственное проживание и запасной вариант для переезда;
- комбинация этих факторов.
От цели напрямую зависит выбор страны, города, типа объекта и даже этажа. Например, апарт‑отель у моря с высокой заполняемостью может быть идеален для инвестора, но неудобен для длительного проживания семьи с детьми.
Итог: рынок вступил в новую фазу, но без эйфории
Рынок зарубежной недвижимости для россиян в 2026 году действительно развернулся от спада к росту. Этому способствовала комбинация укрепившейся национальной валюты, снижающейся доходности банковских вкладов, стремления к диверсификации сбережений и появления интересных ценовых возможностей на отдельных рынках, прежде всего в Объединённых Арабских Эмиратах.
При этом нынешний подъём заметно отличается от прежних волн ажиотажного спроса. Покупатели стали более зрелыми, запрос - более профессиональным, а сами сделки - продуманными. На первый план вышли не эмоции, а расчёт, качество активов и долгосрочная устойчивость. Именно этот более взвешенный подход во многом и определит, какими станут следующие годы для сегмента зарубежной недвижимости в портфеле российских инвесторов и частных покупателей.
