Попадает ли ваш дом в КРТ: три документа, которые определяют судьбу участка
"Наш квартал собираются сносить" - такие новости собственники нередко получают от соседей или риелторов. Одни не предпринимают ничего, другие торопятся продать жильё и теряют в цене. Между тем слухи сами по себе не означают, что дом или участок включили в программу комплексного развития территорий (КРТ). Решение подтверждается официальными документами, и именно их нужно проверять.
Что такое КРТ и чем оно отличается от реновации
Механизм КРТ закреплён в главе 10 Градостроительного кодекса РФ. Он позволяет комплексно преобразовать территорию: снести или реконструировать старые здания, построить новые дома, проложить дороги и инженерные сети.
Закон предусматривает несколько видов КРТ: жилой и нежилой застройки, незастроенных территорий, а также проекты по инициативе правообладателей. Если преобразование запускают власти, решение принимает уполномоченный орган. В Москве это Правительство Москвы. В постановлении указывают границы территории и перечень объектов. При инициативе владельцев основанием служит договор о комплексном развитии, в котором также должны быть необходимые сведения.
КРТ не следует путать с московской программой реновации. У неё отдельное правовое основание и собственный перечень домов, сформированный, в частности, по итогам голосования жителей в 2017 году. Дом может входить в реновацию, но не относиться к территории КРТ, и наоборот. Поэтому проверять нужно оба проекта отдельно.
Кого могут включить в проект
Аварийные многоквартирные дома могут включить в КРТ без голосования собственников. Для домов, которые не признаны аварийными, но соответствуют установленным в регионе критериям, предусмотрена процедура общего собрания. Собственники рассматривают опубликованный проект решения и голосуют за включение дома или против него.
Важно не пропустить сроки: если собрание не провели, дом в предусмотренных законом случаях могут включить в проект автоматически. Региональное законодательство может устанавливать иной порядок. Собственники также вправе принять решение об исключении дома из КРТ, но сделать это можно только до утверждения документации по планировке территории.
Индивидуальные жилые дома на территории квартала также могут включить в КРТ жилой застройки без согласия владельцев. Для собственников частных домов это особенно важный момент: проверять нужно не только адрес, но и границы проекта.
Для магазинов, складов и мастерских обычно применяют механизм КРТ нежилой застройки. Если владелец не договорился с инвестором, объект могут изъять для государственных нужд. В таком случае полагается возмещение рыночной стоимости недвижимости и убытков, в том числе упущенной выгоды.
Три документа, которые нужно проверить
Это не обязательно последовательные этапы: например, документацию по планировке могут утвердить до начала процедуры изъятия. Однако именно следующие документы помогают понять, затрагивает ли проект конкретный объект и на какой стадии он находится.
1. Решение о КРТ или договор о комплексном развитии.
Если проект инициировали власти, ищите постановление уполномоченного органа. Если его запустили правообладатели, необходимо проверить договор о КРТ и связанные с ним материалы. В документе должны быть указаны территория и объекты, на которые распространяется проект.
Одного отсутствия кадастрового номера в перечне недостаточно, чтобы сделать вывод, что участок не затронут. Сопоставьте адрес и кадастровые сведения с описанием границ и схемой территории, приложенными к акту.
2. Документация по планировке территории.
Проект планировки и связанные с ним материалы показывают, как именно предполагается преобразовать квартал: где разместятся здания, улицы и инженерная инфраструктура. Утверждение такой документации важно и для собственников многоквартирных домов: оно ограничивает возможность выйти из решения о включении дома в КРТ.
Проверьте, утверждён ли документ, какие участки и объекты он охватывает и совпадают ли обозначенные границы с местоположением вашей недвижимости. Если проект затрагивает только часть территории, это также должно быть отражено в материалах.
3. Сообщение о планируемом изъятии и последующие документы об изъятии.
Публичное сообщение может появиться раньше решения об изъятии и раньше соответствующей записи в ЕГРН. В предусмотренных законом случаях его публикуют не менее чем за 60 дней до принятия решения, если права на изымаемые участки или объекты не зарегистрированы в реестре. В Москве такие сообщения размещают среди документов Департамента городского имущества.
Поэтому отсутствие отметки в выписке из ЕГРН ещё не доказывает, что недвижимость не затронут проектом. Если обнаружили сообщение, проверьте, о каком участке и объекте идёт речь, а затем выясните, принято ли решение об изъятии и какие документы определяют размер возмещения.
Как проверить свой адрес
Начните с точного адреса и кадастрового номера объекта. Затем найдите решение о КРТ либо договор и изучите не только основной текст, но и приложения: схемы, описания границ и перечни объектов. После этого проверьте наличие утверждённой документации по планировке территории и сообщений об изъятии.
Если сведения в документах кажутся противоречивыми, сопоставьте их с данными ЕГРН и уточните статус территории в уполномоченном органе. Не полагайтесь только на словесное подтверждение - попросите указать реквизиты акта и конкретное основание, по которому объект считают включённым в проект.
Проверьте и правила, действующие именно в вашем регионе. Порядок голосования, сроки и условия включения домов могут зависеть от регионального законодательства. Особенно важно выяснить, когда заканчивается срок проведения общего собрания и до какого этапа можно принять решение об исключении дома.
Если речь идёт о возможном изъятии, заранее соберите документы о праве собственности, характеристиках объекта и понесённых расходах. Они могут понадобиться при рассмотрении вопроса о компенсации. При этом оценивать возможные последствия лучше после проверки официальных материалов, а не на основании слухов или объявлений о продаже.
Главный принцип прост: судьбу участка определяет не обсуждение во дворе и не устное заявление, а документы. Начните с решения о КРТ или договора, затем изучите планировочные материалы и проверьте, опубликованы ли сведения об изъятии. Именно такое сопоставление позволяет понять, касается ли проект конкретного адреса и что делать дальше.
